I Fondi

Nelle analisi sui REIT ho utilizzato l’iShares US Property Yield UCITS ETF : (IUSP: IE00B1FZSF77) uno strumento a replica fisica e distribuzione. Interessante anche l’Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF (XRES: IE00BYM8JD58) a replica sintetica e ad accumulazione.

Conosciamoli meglio, iniziando dalle loro caratteristiche e dai loro componenti.

IUSP

Il Fondo mira a replicare il più fedelmente possibile l’andamento di un indice composto da società immobiliari quotate e Real Estate Investment Trust (REIT) degli Stati Uniti, che soddisfano determinati criteri relativi ai rendimenti da dividendo, ovvero prende in considerazione i titoli azionari per i quali è previsto un rendimento pari o superiore al 2%. Presenta un TER dello 0,40%.

Le Partecipazioni

Ticker	Nome	Peso (%)
PLD	PROLOGIS REIT INC	10,47%
DLR	DIGITAL REALTY TRUST REIT INC	5,53%
PSA	PUBLIC STORAGE REIT	4,67%
WELL	WELLTOWER INC	3,56%
O	REALTY INCOME REIT CORP	3,12%
AVB	AVALONBAY COMMUNITIES REIT INC	3,05%
EQR	EQUITY RESIDENTIAL REIT	2,92%
SPG	SIMON PROPERTY GROUP REIT INC	2,86%
ARE	ALEXANDRIA REAL ESTATE EQUITIES RE	2,85%
VTR	VENTAS REIT INC	2,32%
PEAK	HEALTHPEAK PROPERTIES INC	2,14%
DRE	DUKE REALTY REIT CORP	1,97%

L’ETF possiede in totale 113 partecipazioni, vediamo meglio alcuni di questi titoli :

PLD: Prologis è il leader globale nel settore immobiliare logistico. Al 31 marzo 2020, la società possedeva o aveva investimenti per circa 90 milioni di metri quadrati in 19 paesi.

DLR: Digital Realty supporta le strategie di data center e colocation sono la base per i servizi cloud e informatici, le comunicazioni e il social networking.

PSA: Public Storageè una società dell’S&P 500 che acquisisce, sviluppa, possiede e gestisce strutture di self-storage. Al 30 giugno 2020, avevano interessi in più di 2.500 strutture.

WELL: Welltower Inc è una società dell’S&P 500 che investe negli alloggi per anziani e proprietà mediche ambulatoriali negli Stati Uniti, Canada e Regno Unito.

O: Realty Income è una società appartenente all’S&P 500 Dividend Aristocrats che fornisce agli azionisti un reddito mensile. I suoi dividendi mensili sono supportati dal flusso di cassa di oltre 6.500 proprietà immobiliari con inquilini commerciali da più di 50 anni.

AVB: Al 30 giugno 2020, la Avalonbay possedeva o deteneva una partecipazione di proprietà diretta o indiretta in 86.380 appartamenti in 11 stati USA.

EQR: Equity Residential è focalizzata sull’acquisizione, lo sviluppo e la gestione di appartamenti in affitto situati in comunità urbane e suburbane ad alta densità , possiede o ha investimenti in 306 proprietà costituite da 79.065 unità abitative, situate a Boston, New York, Washington, D.C., Seattle, San Francisco, California meridionale e Denver.

SPG: Simon Property è un fondo di investimento immobiliare che possiede negozi, ristoranti e destinazioni ad uso misto. Le proprietà sono situate in Nord America, Europa e Asia.

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Come possiamo vedere IUSP è particolarmente diversificato, e le maggiori partecipazioni sono nei REIT di uffici e industriali (27%) e Speciali (32%); i REIT speciali possiedono proprietà che non rientrano negli altri settori REIT come ad esempio cinema, casinò e terreni agricoli.

Questa diversificazione si vede nelle performance dei singoli titoli, ad esempio nell’ultimo anno DIGITAL REALTY e PROLOGIS sono cresciuti di circa il 20% mentre titoli quali WELLTOWER o EQUITY RESIDENTIAL sono scesi di circa il 30%. SIMON PROPERTY perde il 55% a causa delle sua esposizione ai centri commerciali. Il tutto a fronte di un -11.2% del mercato REIT USA.

I dividendi

Nel complesso l’ETF ha un rendimento da distribuzione del 3.7% mentre a gennaio 2020 prima del crollo delle quotazioni era pari al 3%.

Titolo	Dividendo
Simon Property Group	8.1%
Realty Income	4.4%
Equity Residential	4.4%
AvalonBay Communities	4.2%
Welltower	4.1%
Public Storage	3.6%
Digital Realty Trust	3.1%
Prologis	2.3%

Si nota subito come il -55% nella quotazione di Simon Property abbia raddoppiato il Dividend yield del titolo e come i i migliori titoli abbiano un rendimento leggermente più basso di quello complessivo dell’ETF.

XRES

Il fondo replica l’andamento dell’indice S&P Select Sector Capped 20% Real Estate, quindi leggermente diverso dallo IUSP che cerca titoli con un minimo di dividendo. La replica sintetica contiene il TER allo 0.14%.

TICKER	NOME	PESO (%)
AMT	American Tower Corp	15.15%
CCI	Crown Castle International Cor	9.33%
PLD	Prologis Inc	9.25%
EQIX	Equinix Inc	7.85%
DLR	Digital Realty Trust Inc	4.79%
SBAC	SBA Communications Corp	4.47%
PSA	Public Storage	4.09%
SPG	Simon Property Group Inc	3.42%
AVB	AvalonBay Communities Inc	3.13%
WELL	Welltower Inc	3.11%

Vediamo alcuni titoli non inseriti in IUSP:

AMT: American Tower Corporation, è proprietario, operatore e sviluppatore indipendente nel settore delle comunicazioni multi-tenant con un portafoglio di circa 181.000 siti di comunicazione. Dividendo attuale 1.73%.

CCI: Crown Castle International, possiede, gestisce e affitta più di 40.000 torri cellulari e circa 80.000 miglia di percorso in fibra in tutti i principali mercati statunitensi. Dividendo attuale 2.89%.

EQIX: Equinix, Inc. gestisce dei data center in più di 55 mercati in cinque continenti. Dividendo attuale 1.39%.

SBAC: SBA Communications, possiede reti di comunicazione wireless in Nord e Sud America e in Sud Africa. Dividendo attuale 0.58%.

Si può notare come XRES abbia un portafoglio più tecnologico con più del 40% investito in torri cellulari / Data center / servizi di comunicazione, tutti settori ad alto sviluppo ma a basso dividendo che non vengono presi in considerazione da IUSP.

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Abbiamo visto quindi che l’iShares US Property Yield UCITS ETF e lo Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF non si differenziano soltanto per la metodologia di utilizzo dei proventi ma sopratutto nella composizione. Terminato questo approfondimento qualitativo, nella seconda parte vedremo l’aspetto più quantitativo degli ETFs.

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